Du er her:

Udlejning af hus – del 1: regler

Uanset om du har købt et hus til udlejning som en investering, om du blot prøver at dække et tab til huset kan sælges eller noget midtimellem, så er der nogle regler og praktiske ting, som det er nødvendigt du har styr på. Det kan være i forhold til lejeloven, SKAT, regnskab, forsikringer osv.

Men på trods af dette ved vi også, at der er mange som tjener godt på udlejning, så hvor svært kan det være? I nedenstående artikel vil jeg give et overblik over de mange ting, som du som udlejer skal være opmærksom på, når du vælger at leje dit hus eller din ejerlejlighed ud. Mit håb er, at du kommer godt fra start og undgår typiske begynderfejl, så din udlejning kan være en succes fra starten af.

Artiklen er inddelt i tre overordnet dele, som hver har sine underemner:

Regler

Lejeloven
Lejekontrakt

Regnskab

Praksis
Forsikringer

SKAT

Regler omkring SKAT
Indrapportering til SKAT

Regler

Hvis du ønsker at udleje dit hus, så er det første du skal tage stilling til, de regler som er gældende på området. Her er det primært lejeloven som er vigtig, men der er også enkelte regler fra SKAT omkring hvordan du skal indrapportere dine indtægter og udgifter.

Lejeloven

https://www.retsinformation.dk/forms/r0710.aspx?id=132875

Det første du skal vide om lejeloven er, at den er altid gældende med mindre andet er aftalt, så med mindre du har skrevet noget andet i din lejekontrakt, så skal du forholde dig til den. En gennemgang af hele lejeloven ville blive meget lang, så det giver ikke mening at gennemgå alle paragrafer her, i stedet for så får du en opsummering af de væsentligste regler angående udlejning af hus:

Lejer

Lejer kan ikke smides ud, med mindre lejeren ikke har betalt husleje, lejer smadrer stedet eller du selv ønsker at flytte ind. Ønsker du at flytte ind, så har lejer et års opsigelse og du skal selv flytte ind bagefter. Loven siger ikke noget om, hvor lang tid du skal blive boende, før du evt. kan leje ud igen, så det er op til en konkret vurdering hvis der kommer en sag ud af det. Oversat: er du for smart, så bliver det sikkert dyrt.
En anden måde at sikre man kan komme af med lejer igen, er ved at gøre lejemålet tidsbegrænset. Da en tidsbegrænsning er et byrdefuldt vilkår, kræver loven dog at det skal være tilstrækkeligt begrundet i dine forhold for at tidsbegrænsningen er gyldig, så en tidsbegrænsning alene fordi det er praktisk er desværre ikke en mulighed.

Konklusionen er derfor klar, brug god tid på at finde en god lejer, da de er så pokkers svære at slippe af med, så længe de betaler.

Lejeren er dog erstatningsansvarlig for skader og må ikke bruge det udlejet til et andet formål end aftalt.

Økonomi

Du må som udgangspunkt ikke tage mere i leje ”end det lejedes værdi”, hvad det lejedes værdi er, er til gengæld ikke altid lige let at gennemskue. Du kan bede huslejenævnet om at fastsætte en rimelig leje for et gebyr, men så er du naturligvis også bundet af afgørelsen. Fastsætter du selv lejen har din lejer mulighed for at klage til huslejenævnet hvis han/hun mener at lejen er for høj. Huslejenævnet vil herefter går ind og lave en konkret vurdering og kan nedsætte lejen til det rimelige med tilbagevirkende kraft. Det kan virke besynderligt for udlejere at en ”rimelig” husleje ikke umiddelbart har ret meget at gøre med de faktiske udgifter du har som udlejer.

Du kan kræve op til 3 måneders husleje i depositum, der skal sikre dig at lejer overholder sine forpligtelser over for dig i forbindelse med fraflytningen. Det er vigtigt at huske, at depositum ikke er dit og at det skal betales tilbage igen, hvis det ikke skal bruges på istandsættelse ved fraflytning. Så uanset hvad er de penge kun til låns.

Du har ud over depositum mulighed for at tage op til 3 måneders husleje på forskud. Denne husleje kan bruges til at dække lejebetalingerne i opsigelsesperioden. Det betyder selvfølgelig at du ikke får nogen leje i opsigelsesperioden da den allerede er betalt, og hvis du gør skal den forudbetalte leje refunderes. Det er ikke nødvendigt at tage forudbetalt leje, men kan være en ekstra sikkerhed hvis en lejer skulle stikke af før tid.

Vedligeholdelse

Som udgangspunkt er alt vedligeholdelse udlejers problem. Faktisk går loven så langt at renholdelse og belysning af ejendommen på både ejendommen og adgangsvejene, samt fortov, gård og evt. andre fælles indretninger også er dit ansvar, medmindre der er aftalt andet.

Det mest normale er at aftale at lejer står for den indvendige vedligeholdelse, hvilket vil sige gulve, vægge og lofter.

Fraflytning

Skal din nuværende lejer flytte, så har han pligt til at give adgang, sådan at en ny lejer kan se huset. Det er op til den lejer som flytter, at bestemme tidspunktet og kan lejeren ikke selv være der, så må du godt fremvise huset.

Huset skal være fraflyttet senest kl 12.00 på fraflytningsdagen og lejeren skal aflevere det i samme stand som han modtog det, dog undtaget normal slid og ælde, og de ting som er dit ansvar. Du skal dog lave en opgørelse af evt. skader og andre mangler inden for 14 dage, ellers så kan du ikke gøre krav på noget af det. Denne frist er meget klar, og der er rigtigt mange udlejer der taber mange penge på ikke at få sendt den fraflytningsopgørelse i tide. Det er ofte en god ide at aftale en længere frist i lejekontrakten som vi kommer til.
Det er dog lejerens ansvar at oplyse en adresse til dig, hvor opgørelsen skal sendes til, denne adresse skal du have 8 dage før fraflytningen, og har du ingen mulighed for at komme i kontakt med den fraflyttede suspenderes 14 dages fristen indtil du kan.

Lejekontrakten

Kunne du godt tænke dig, nogle andre regler end det ovenstående, så har du mulighed for at aftale dette i lejekontrakten. Der er dog nogle af reglernes som ikke kan ændres til ulempe for lejeren og det er derfor at mange får hjælp til at lave deres lejekontrakt. Er der et sted, hvor det giver mening at bruge lidt penge på at undgå bøvl hvad angår udlejning af hus, så er lejekontrakten helt klart stedet.

Udlejning af hus – del 1: regler