Udlejning af hus – del 2: regnskab

Uanset om du har købt et hus til udlejning som en investering, om du blot prøver at dække et tab til huset kan sælges eller noget midtimellem, så er der nogle regler og praktiske ting, som det er nødvendigt du har styr på. Det kan være i forhold til lejeloven, SKAT, regnskab, forsikringer osv.

Men på trods af dette ved vi også, at der er mange som tjener godt på udlejning, så hvor svært kan det være? I nedenstående artikel vil jeg give et overblik over de mange ting, som du som udlejer skal være opmærksom på, når du vælger at leje dit hus eller din ejerlejlighed ud. Mit håb er, at du kommer godt fra start og undgår typiske begynderfejl, så din udlejning kan være en succes fra starten af.

Artiklen er inddelt i tre overordnet dele, som hver har sine underemner:

Regler

Lejeloven
Lejekontrakt

Regnskab

Praksis
Forsikringer

SKAT

Regler omkring SKAT
Indrapportering til SKAT

Regnskab

Ud over at være lovpligtigt, så er det faktisk en rigtig god ide at føre et regnskab over sin husudlejning, så du kan se hvor mange penge du tjener eller taber på udlejningen. Heldigvis er SKATs regler sat så smart op, at laver du et regnskab som du selv kan bruge til noget, så opfylder det også alle SKATs krav. Derfor vil jeg i dette afsnit fokusere på, hvordan man laver et simpelt regnskab i praksis, lidt omkring det praktisk omkring el, varme og vand, samt hvilke forsikringer der kunne være en god ide.

Praksis

For at kunne lave et regnskab, så er vi først nød til at have styr på, hvilke indtægter og hvilke udgifter du har haft i forbindelse med udlejningen. Her er klart det letteste, at du får din bank til at oprette en separat konto til formålet. Hvis du får din lejer til at indbetale til denne konto og bruger den samme konto til at betale dine udgifter med, så har du det hele samlet et sted, hvilket gør det let at overskue når regnskabet skal laves.

Skal det være helt perfekt, så finder du også en kasse eller mappe, hvor du putter alle de fakturaer du modtager i, er det blot en bon, så kan du klipse den sammen med et stykke A4 papir, hvor du skriver hvad du brugte det du købte til. Det er en kæmpe hjælp, når du i slutningen af året gennemgår dit konto udtog og skal til at sortere de forskellige udgifter i kategorier.

Som nævnt ovenfor vil jeg anbefale, at du gemmer faktura osv. og laver regnskaber en gang om året. Der er ikke noget galt i at opdatere det løbende, men det er min holdning, at der sjældent er nok posteringer til at det giver mening.

Selve regnskabet kan let laves i Excel eller tilsvarende og jeg vil forslå at du deler det op i følgende dele:

Indtægt

Leje
El, vand og varme (hvis lejer ikke betaler det selv)

Udgifter

Ejendomsskat
Vedligeholdelsesudgifter
Vand, kloak og renovation
Forsikringer
Administration/revisor
Skorstensfejer, snerydning og fejning
Grundejerforening
El, vand og varme (hvis lejer ikke betaler det selv)
Renteudgifter (rente og bidrag)

Som du kan se, så passer udgifts kategorierne næsten med de forskellige ting, som du kan få fradrag for i din SKAT, samt nogle andre udgifter som typisk er til stede og er vigtigt når vi skal finde ud af, hvad det reelle overskud er.

Du kan se mit ark her

Værd dog opmærksom på, at mit er lidt nørdet og har lidt ekstra ting med. F.eks. regner det selv ud hvad summen er, bare så længe at du fordeler udgifterne. Tanken er at man kan føre banken ind også løbende stemme den af med saldo kolonnen.

Indtægt

Indtægten er den letteste, særligt hvis lejer selv betaler for el, vand og varme. Du kigger blot din kontoudtog igennem og ligger de 12 lejeindtægter sammen. Betaler din lejer for el, vand og varme aconto, har lejer krav på at se et regnskab over udgifterne, og der er nogle frister i lejeloven man skal være opmærksom på, men du skal som udgangspunkt blot sammenholde indtægten med udgifterne til samme og enten sende nogle penge tilbage eller sende en regning.

Udgift

Det meste giver sig selv her, men det er vigtigt at forstå forskellen på vedligeholdelse og forbedring. Vedligeholdelse er når du bringer dit hus op til den stand, som det var i, enten da du startede med at udleje det eller sidst du forbedrede. Forbedring er når du gør huset i en bedre stand end det var i forvejen og forskellen er vigtigt, da vedligeholdelse kan trækkes fra i skat hvilket forbedring ikke kan. Fordelen ved forbedring er så, at det sætter den nye standard som dit hus nu kan vedligeholdes op til med fradrag for udgifterne.

Lejer du huset ud i en periode, som udgifterne ikke passer til, så skal de deles op. F.eks. så betales ejendomsskat typisk i halvår og lejer du huset ud i en periode, så skal du opdele udgiften.

Eksempel: 15.000 kr. i ejendomsskat for et halvår, huset lejes ud fra 01/03.

Du har derfor fradrag for 4/6 dele af udgiften eller 10.000 kr. ((15000/6) * 4)

Læg også mærke til, at renteudgifter og afdrag på lån er opdelt. Det er gjort da renteudgifter kan trækkes fra som en udgift i forhold til SKAT, hvilket afdrag ikke kan. Du kan inde på betalingen til realkredit i din bank, se hvilken del af betalingen der går til hvad, og her er renteudgifter defineret som rente + bidrag. Hvis du har et banklån, så er det ikke sikkert, at du kan se hvad der er hvad, men banken plejer at rapportere tallet ind til skat, så det kan findes på tast-selv under skatteoplysninger eller ved at kontakte din bank.

Forsikringer

Forsikringer giver bedst mening, når man forsikre sig imod udgifter som ens økonomi ellers ikke ville kunne bære. Så når vi taler udlejning så er der tre store udgifter, som det altid giver mulighed at overveje.

1. Huset går i stykker, brænder ned eller går til grunde på anden måde
2. Din lejer ødelægger huset og vil/kan ikke betale
3. Du kan ikke finde en lejer i en periode

De to første er mere eller mindre obligatoriske, men den sidste kommer mere an på, i hvilket område du lejer dit hus ud, da nogle er mere eftertragtet end andre.

Hus forsikring

Selve huset og bygnings dele burde være dækket af en normal husforsikring, med mindre lejeren erkender at det er ham som har forvoldt skade, så er det nemlig dennes egen forsikring som skal dække. Du kan ikke tvinge en lejer til at tage en forsikring som en del af lejekontrakten, men en del risiko kan fjernes ved at bruge lidt tid på at vælge den rigtige lejer.

Du kan vælge at tegne din husforsikring med huslejetab, så får du huslejen dækket, hvis en pludselig skade, som brand eller storm, skulle gøre huset ubeboeligt.

Har du allerede en husforsikring på huset, da du tidligere har boet i det, så husk at gøre forsikrings selskabet opmærksom på, at du lejer det ud. Udlejning er nemlig en ændring i risiko forholdende og en sådan ændring er du forpligtet til at oplyse dem om. Gør du ikke det, kan det betyde at de ikke vil dække en evt. skade.

Indboforsikring

Har du indbo i huset, som ikke er lejers ansvar, dvs. møbler eller andet du opbevarer der, så skal du tegne en indboforsikring for at dække det. Har du ikke det er du afhængelig af lejer eller lejers forsikring, hvis der skulle ske noget, som lejer indrømme er hans skyld. Du kan som sagt ikke tvinge lejer til at tegne en forsikring, men hvis du hjælper lejer lidt med det, så burde det ikke være noget problem. Det er jo også i lejers interesse at være fornuftigt forsikret.

Mangel på lejer

Jeg kender pt. ikke til nogle forsikrings selskaber som forsikrer imod dette, medmindre det er fordi huset er ubeboeligt i en periode. Man kan dog få nogen tilsvarende ved at kontakte et udlejningsbureau, da nogle af dem gerne vil dække, skulle de ikke kunne finde nogle lejere i en periode.

Husk dog at snakke med dit forsikringsselskab, da der er for mange forskellige produkter og specialdækninger, til at det giver mening at dække her.