Du er her:

Udlejning af hus – del 3: SKAT

Uanset om du har købt et hus til udlejning som en investering, om du blot prøver at dække et tab til huset kan sælges eller noget midtimellem, så er der nogle regler og praktiske ting, som det er nødvendigt du har styr på. Det kan være i forhold til lejeloven, SKAT, regnskab, forsikringer osv.

Men på trods af dette ved vi også, at der er mange som tjener godt på udlejning, så hvor svært kan det være? I nedenstående artikel vil jeg give et overblik over de mange ting, som du som udlejer skal være opmærksom på, når du vælger at leje dit hus eller din ejerlejlighed ud. Mit håb er, at du kommer godt fra start og undgår typiske begynderfejl, så din udlejning kan være en succes fra starten af.

Artiklen er inddelt i tre overordnet dele, som hver har sine underemner:

Regler

Lejeloven
Lejekontrakt

Regnskab

Praksis
Forsikringer

SKAT

Regler omkring SKAT
Indrapportering til SKAT

Regler omkring SKAT

https://skat.dk/SKAT.aspx?oId=1815366

Udlejer du en ejerbolig, som du ikke selv bor i, så driver du teknisk set en udlejningsvirksomhed, så du skal føre et regnskab over dine indtægter og udgifter, samt udfylde en udvidet selvangivelse. At udfylde selvangivelsen kan virke uoverskueligt, men er i sig selv er ikke så slemt. Når selvangivelsen kommer på tast selv, så sætter du en hak ved at du driver virksomhed også får du en udvidet selvangivelse. Som SKAT selv skriver, så skal du kun udfylde følgende:

  • Skriv overskud fra udlejning i rubrik 111.
  • Skriv underskud fra udlejning i rubrik 112.
  • Skriv renteudgifter for udlejning i rubrik 117.

Du skal også huske at oplyse at din ejendom er udlejet, ellers betaler du stadigvæk ejendomsværdiskat. Det gøres ved at finde ejendommen under registrerede danske ejendomme, klikke på vis og udfylde rubrik 203 og 205 eller 207, alt efter om det er en delvis udlejning eller hele huset.

Den store udfordring her, er at regne overskuddet (eller underskuddet) ud og vælge om man ønsker at bruge virksomheds eller kapitalafkast-ordningen.

Listen over hvad der kan trækkes fra, er som følger:

  • ejendomsskatter
  • vedligeholdelsesudgifter
  • vand-, kloak- og renovationsafgifter
  • udgifter til administration og revisorbistand til regnskabet
  • udgifter til forsikring af ejendommen
  • udgifter til skorstensfejer, snerydning og fejning
  • kontingent til grundejerforening
  • afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter
  • Lys, vand og varme, hvis lejeren betaler til udgifterne som en fast afgift, der er en del af huslejen. Beløbet skal samtidig lægges til den samlede lejeindtægt.

Det gør ikke nogen forskel, om du skriver renteudgifterne i rubrik 42 eller 488, med mindre du bruger virksomhedsordningen.

Vælger du hverken virksomhedsordningen eller kapitalafkastsordningen, så bliver alt overskud i huset beskattet som personlig indkomst, og du får fradrag for dine renter som kapital indkomst, ligesom du ville have fået, hvis du ikke havde lejet huset ud. Rente fradraget er derfor ikke et fuld fradrag og selve afdragene på lånet er der intet fradrag på, du kan derfor sagtens komme i en situation, hvor du har et overskud før skat og et underskud efter skat.

For alle ordningerne, er det et krav, at du skal have et regnskab, som du kan vise SKAT skulle de ønsker at kontrollere det.

Du bestemmer i starten af hver år, hvilken ordning du ønsker at bruge og du har mulighed for at fortryde dit valg, i op til 1½ år efter indkomstårets udløb.

Kapitalafkastsordningen

https://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=1648474

Bruger du kapitalafkastsordningen, så får du lov til at flytte en del af eller hele overskuddet fra personlig indkomst og til kapital indkomst. Reglen siger at du skal regne dit kapitalafkast ud, det gøres ved at tage den pris du har givet for ejendommen og gange den med afkastsatsen. Afkastsatsen bliver opgjort i juli hvert år og er for 2014 2%, så regne stykket bliver altså:

Prisen på huset X 2% (2014) = Kapitalafkastet

Mere konkret, kostede huset 1.000.000 kr. så hedder regnestykket:

1.000.000 kr. X 0,02 = 20.000 kr.

Det er så det max beløb, som du må flytte fra personlig indkomst og til kapital indkomst. Det er dog kun overskuddet fra udlejningen du må flytte, så er overskuddet mindre end de 20.000 kr. i det her tilfælde, så må du flytte op til overskuddet.

Da kapitalafkast er mindre beskattet end personlig indkomst, så giver det næsten altid mening at gøre brug af ordningen, særligt set i forhold til hvis du ikke bruger nogen ordning. Der er dog situationer, hvor virksomhedsordningen er bedre.

Virksomhedsordningen

https://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=1648473&vId=0

Virksomhedsordningen har i bund og grund to store fordele, den første er at du kan trække renteudgifterne til huset fra i din personlige indkomst, det er altså et fuldt fradrag! Du har også mulighed for at spare op i ”virksomheden” ved at sætte dit overskud over på en særlig konto, hvilket i praksis betyder, at du kun betaler 23,5% skat(2015) af det, indtil du trækker det ud. Når du så udbetaler det til dig selv, så betaler du skal som normalt og får det skat du allerede har betalt refunderet. Du kan altså på den måde, enten bruge det opsparet til at dække et tab, f.eks. hvis en lejer ødelægger huset, eller udbetale det på et tidspunkt hvor det giver bedre mening for dig.

Overskud fra virksomhedsordningen kan også udbetales som kapitalafkast, på helt samme måde som ved kapitalafkastsordningen.

Ulempen ved virksomhedsordningen er, at det stiller et større krav til det regnskab du skal føre, da du skal adskille ”virksomhedens” økonomi og din egen fuldt ud, samt kunne opgøre hvis der har været en overførelse af penge imellem ”virksomheden” og dig. Ønsker du at opspare noget eller hele dit overskud, så kræver det også en særskilt konto i banken.

Fører du et adskilt regnskab alligevel og har du ikke noget imod den lidt mere kompliceret selvangivelse, så giver det ofte ikke mening, ikke at vælge virksomhedsordningen. Du får fuldt fradrag for dine renter og har stadigvæk mulighed for at få noget eller hele overskuddet ud som kapitalafkast.

Har du ikke sådan et regnskab i forvejen, så kan det give mening at søge hjælp eller vælge kapitalafkastsordningen i stedet for. Under alle omstændigheder, så kan der være mange penge at hente ved at bruge lidt tid på, at kigge på hvilken løsningen er den rigtige for dig.

Skatteregler angående salg af udlejet hus

Det er lige meget hvilken af de to ordninger du vælger at bruge, hvis du ønsker at sælge det hus du har udlejet, da reglerne er de samme.

  • Har du boet i huset og har det kun været udlejet ud til beboelse, så er salget skattefrit
  • Har du ikke boet i huset eller har det været lejet ud til erhverv, så skal du betale skat af salget

Det er ikke defineret i loven, hvor lang tid du skal have boet i huset før det tæller, så brug din sunde fornuft. Du kan dog få en forhåndsgodkendelse fra SKAT, dvs. de laver en vurdering af sagen og giver en bindende afgørelse, en sådan godkendelse koster 400 kr. og de penge kan være godt givet ud, hvis du er i tvivl.

Indrapportering til SKAT

Lige gyldigt hvilken ordning du benytter dig af, så er der 3 felter som du skal forholde dig til:

  • Skriv overskud fra udlejning i rubrik 111.
  • Skriv underskud fra udlejning i rubrik 112.
  • Skriv renteudgifter for udlejning i rubrik 117.

Rubrik 111 bruges hvis du har overskud og 112 bruges hvis du har underskud, så det er enten eller. Rubrik 117 er kun nødvendig at benytte hvis du bruger virksomhedsordningen, da realkredit og bankerne normalt indrapportere renterne i rubrik 41 og 42, som er beskattet på samme måde.

Overskud eller underskud regner du ud, ved at trække indtægterne fra udgifterne minus forbedring af huset, afdrag på lån og andet.

Benytter du dig af kapitalafkastsordningen, så sætter du rubrik 184 under kapitalafkastsordningen til Vekselerer, beregner kapitalafkastet og skriver det i rubrik 440. Har du brug for nogle af de andre rubrikker udfyldes de og ellers så er du færdig.

Benytter du dig af virksomhedsordningen, sætter du rubrik 184 under virksomhedsordningen til Vekselerer, beregner kapitalafkastet og skriver det i rubrik 432. Har du brug for nogle af de andre rubrikker, så udfylder du dem, opsparet overskud skrives i 434 og har du hævet et tidligere overskud, så registreres det i relevante felt.

Konklusion

Udlejning af hus er noget man som privat person godt kan give sig i kast med, der følger dog en del regler med, både hvad angår udlejningen og SKAT. Her kan du enten selv bruge tiden på at sætte sig ind i det, eller hyre en professionel. Husk også at få fortalt dit forsikringsselskab, at du lejer dit hus ud, ellers kan du risikere at de ikke dækker, hvis uheldet er ude.

Udlejning af hus – del 3: SKAT